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時間:2017-12-28 18:06:02 來源:圳優科技
“共享辦公有很多維度,比如互聯網的維度、資本的維度和商業本身的維度。從發展的軌跡或者商業的增速來講,共享辦公行業和互聯網行業會有本質的區別。當互聯網發展到頂層的時候,我們要看看往后的趨勢是什么。”作為互聯網的絕對擁躉者,星庫空間CEO白羽在中國房地產資產管理生態鏈大會,《聚焦本質,忘記互聯網法則》的主題演講中講到。
星庫空間創始人白羽
在過去的一年里,星庫空間新增16家共享辦公店,北京所有地區的出租率都超過90%。也正是憑借今年在行業內的卓越表現,星庫空間在2017年第二屆“佰仕鴻鵠獎”評選中榮獲“年度空間再造之星”獎。這是繼2016年之后,星庫空間再度獲得此項殊榮。
一、精品共享辦公的本地化服務商
星庫空間把自己定位為精品共享辦公的本地化服務商。從2015年成立至今,在三年的時間里,星庫空間已全面進入2.0時代。
星庫空間上海珠江創意中心
1、產品形態和服務模式已經與同行有較大區別
2、原創的設計已經能夠為客戶提供良好的體驗
3、自主知識產權的APP形成開放生態
4、高質量的客戶支撐起社群價值
二、共享辦公的變革
星庫空間北京菁英谷社區
1、傳統商辦開啟大規模重構
傳統的商辦市場以國有企業和外資客戶為主。如今,越來越多的企業雖然規模不大,但是人均生產力非常高。中小企業正成為商辦市場的主力軍,企業家精神通過共享社區得到強化和支持。
2、以城市更新的方式進行價值重塑
中心城市大規模開發階段業已結束,小企業聚集,如果沒有足夠的管理,就代表品質的下降和租金的下滑。共享辦公對碎片化和非標化資產以城市更新的方式進行價值重塑,解決了城市中心的難題。
在白羽看來,城市中大量的資產是以碎片化存在的,誰能把碎片化的資產管理起來,裝進優質的內容,這個資產的價值終有一天會在資產市場上得到回報。
3、數字化技術與智能化技術結合
越來越多的小企業出現,就代表越來越多的差異化和個性化需求,中國企業還有很多的需求沒有被滿足。服務商需要用數字化的方法把千千萬萬小企業的需求解決掉,當把數字化技術、智能化技術相結合,產業形態將發生長遠的變化。
三、共享辦公的本質
1、從經營邏輯上看,共享辦公并不是“二房東”
從經營形式上,大部分共享辦公都有直租方式,以賺取租差為表現。從這點上,共享辦公很像“二房東”。
從經營邏輯上,兩者完全不同。“二房東”追求絕對低價長租約的物業,通過業態變換,或者利差,這是過去二十年比較典型的城市更新形態,例如眾多工業遺址的開發。而共享辦公更強調以創意打造精細化產品,并通過服務使企業得到升級的服務,在市場價的基礎上獲得溢價,租約相對中期為主。
2、從行業屬性來看,共享辦公是服務業
共享辦公并不生產房屋,而是以創意對空間進行升級,以服務為空間注入價值,因此屬于精細化服務行業,接近于酒店業。共享辦公解決了碎片化資產的標準化數字化管理的問題,經營模式也多以直租或者品牌加盟體現,與連鎖酒店類同。
3、從資產構成來看,共享辦公不同于商務開發商
共享辦公是對城市更新中碎片化資產的標準化、數據化管理,而商務開發商是以項目或樓宇等大宗資產為基礎的規模化經營方式。
四、忘掉互聯網法則
1、市場并不遵循721法則
共享辦公的行業屬性接近于酒店業,根據調查國內的競品酒店分布和國際星級酒店分布情況發現,酒店行業的發展時間雖然遠遠長過辦公行業,但離散度仍然非常高,比較分散。在白羽看來,共享辦公的格局不會遵守721法則。
2、節奏比快更重要
與互聯網模式不同,共享辦公呈現前慢后快的特征。投資與規模存在正比關系,在沒有資本推動的情況下,共享辦公早期不可能出現爆發性增長,在后期隨著運營體系標準化,資管能力將使規模無限放大。可復制性的根本體現并不是硬件標準,而是人。
3、人的因素無法速成
4、試錯成本遠高于互聯網
互聯網試錯:數據試錯——線上試錯,共享辦公試錯:實體店試錯——線下試錯,對于實體辦公來講,如果有一個店被客戶嚴重,其實需要花費很大精力去做客戶關系修補、客戶投訴處理和口碑控制,所以成本就會遠高于互聯網。
五、未來趨勢展望
互聯網的商業模式和共享辦公的商業模式到底受哪些因素影響?它們的本質區別到底怎么體現?共享辦公的價值其實是在資本驅動下通過標準化和精細化的服務,去經營可持續增長的資產,最終市場因為天花板比較高,會呈現雖然看起來平緩,但是會長期發展的狀態。
所以,互聯網邏輯或者共享辦公模式都可以獲得很高的估值,但是如果只是單純地聚焦在資產和用戶數上,互聯網模式是不同的數量級。在白羽看來,互聯網的技術水平決定了起點和高度,但是最終實現價值的是突破用戶數量。